Immobilier de commerce : un marché en transition au 3ᵉ trimestre 2025
Après plusieurs trimestres de redémarrage progressif, le marché français de l’immobilier de commerce marque une nouvelle pause au 3ᵉ trimestre 2025. Cette phase ne traduit pas un désengagement des investisseurs, mais plutôt un marché plus sélectif, attentif aux fondamentaux et à la qualité des actifs.
Un volume en hausse sur neuf mois, malgré un T3 en retrait
Sur les neuf premiers mois de l’année, 2,3 milliards d’euros ont été investis en immobilier de commerce, soit une hausse de 9 % sur un an. Le commerce représente désormais 26 % des volumes investis en immobilier d’entreprise, un niveau nettement supérieur à la moyenne observée sur les dix dernières années.
Le 3ᵉ trimestre 2025, avec 529 M€ investis, affiche en revanche un recul significatif par rapport à 2024 et à la moyenne quinquennale. Ce résultat s’explique par un attentisme temporaire des investisseurs, dans un contexte d’ajustement progressif des valorisations.
Les actifs prime de centre-ville restent la valeur refuge
La dynamique du marché reste largement portée par les actifs de centre-ville, qui concentrent 63 % des volumes investis. Paris joue un rôle moteur, illustré par deux transactions majeures :
- 223 rue Saint-Honoré
- 88 rue de Rivoli
Ces actifs « prime » continuent d’attirer en priorité les investisseurs institutionnels et les foncières privées, à la recherche de sécurité et de liquidité à long terme.
Centres commerciaux et périphérie : des dynamiques freinées par l’offre
Les centres commerciaux représentent 19 % des volumes investis sur la période. Si leurs performances opérationnelles demeurent encourageantes, le manque de liquidité sur les actifs core et core+ limite le nombre de transactions.
Les actifs de périphérie, quant à eux, totalisent 18 % des investissements. Ils suscitent un intérêt croissant de la part des SCPI et investisseurs privés, séduits par des niveaux de rendement plus attractifs. Toutefois, le manque d’offre disponible freine le volume global des investissements.
Des taux de rendement prime globalement stables
Les taux de rendement observés au 3ᵉ trimestre 2025 restent relativement stables :
- 4 % pour les pieds d’immeuble prime
- 5 % pour les centres commerciaux
- 6 % pour les actifs de périphérie
Cette stabilité traduit un marché arrivé à un point d’équilibre progressif entre attentes vendeurs et investisseurs.
Quelles perspectives pour la fin d’année 2025 ?
De nombreux dossiers devraient se concrétiser au 4ᵉ trimestre 2025. Si le volume trimestriel dépasse 500 M€, l’immobilier de commerce pourrait terminer l’année au-dessus du niveau de 2024, estimé à 2,8 milliards d’euros.
Dans ce contexte, le marché s’oriente vers une phase de consolidation, portée par des investisseurs long terme, avec un retour progressif de la profondeur sur certains segments, notamment les transactions intermédiaires (50–100 M€).